物件を売却した場合の確定申告について

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物件を売却したので、確定申告をしようと準備をしていたら、不動産所得のあれこれをかなり勘違いや間違えてやっていたので、もう不動産所得を得ることは無いとは思いますが、自分の覚書として記載します。

状況

  • 住居用建物を不動産所得を得るために事業用へ途中から変更し、家賃収入を得ていた。
  • 青色申告をしていた。
  • 物件を売却した。

 

勘違いというか間違ってやっていたこと

  • 不動産を売却したの所得は、そもそも、不動産所得ではなく、譲渡所得で計算する。だから、青色申告ではない。(無知だったー)
  • 確定申告書の決算書③(減価償却の計算)の「取得価額」というのは、不動産を取得するための費用を加算することができるが、(例えば、仲介手数料など)建物の価格だけ記載していた。
  • 上記、取得価額というのは、「譲渡所得の内訳書」の「取得費」と同じ意味。(言葉を統一してくれー)
  • 減価償却方法について、住居期間は0.31(耐用年数は33年)を使うべきところを、全部0.46(耐用年数を22年)で計算していた。

うむー、税金自体は変わらないと思うので、修正申告は不要だと思うが、場合によっては怒られるかも。

 

売却に関して

「譲渡所得の内訳書」を作成することになるが、金額に関しては
①譲渡価額
②取得費
③譲渡費用
の計算が必要になる。

所得=①ー(②+③)

となり、この所得に税金がかかる。

②取得費に関しては、減価償却をする必要がある。

 

仮に、建物が1000万円で取得して、10年後に900万円で売ったとすると、
普通は、100万円の赤字なので、所得は0になるのだが、
10年も経っていれば、価値が減るよねぇーってことで、
価値を減らす計算をする。

これが減価償却。(土地は減価償却はないです)

 

で、内訳書の中に書かれている計算方法は、

1000万円(建物のみ)×0.9(定数。決まりみたい)×0.031(償却率。1年間に価値がこれだけ減るってこと)×10年(買ってから売るまでの年数)

=279万円・・・つまり、279万円価値が減りましたよね?ということ。

だから、1000万ではなく、721万円の建物を売ったということになる。

すると、900万円で売ったので、な、なんと、179万円の利益がこの段階で出ていることになる(゚д゚)!

(今回は土地などは考慮せずで)

 

③譲渡費用は、仲介手数料、収入印紙、その他かかった費用になるので、計算する。その他かかった費用はいろいろな解釈が出てくるので別のサイトで見てもらったほうが良いかと思う。

仮に計算しやすいように、仲介手数料500,000円、収入印紙10000とすると、51万円の経費がかかっとする。

 

179万-51万円=128万円となる。

 

今回、私も、単純計算なら赤字だったはずなのに、減価償却をなめていたので、ちょっと利益が出てしまい、今の時点で、20万円くらい税金を払うことになりそう。。。

来年からの税金等もアップするから、がーんって感じです。

 

 

 

 

 

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